好不容易看中一個(gè)店面，接手轉(zhuǎn)讓回來，結(jié)果就是裝修完之后卻發(fā)現(xiàn)不能正常營(yíng)業(yè)，或者開業(yè)后發(fā)現(xiàn)被真正的房東找上門來收店……遇到這樣的情況，很多餐飲老板估計(jì)想死的心都有了。

　　那么，如何在租賃或者接手轉(zhuǎn)讓店的時(shí)候避免不必要的損失呢?

　　有個(gè)朋友的朋友去年接手了一家餐廳，房租每個(gè)月2萬左右，地段也不錯(cuò)。當(dāng)時(shí)幾個(gè)合伙人一看，覺得可以，就打算租了下來。但是一談轉(zhuǎn)讓費(fèi)，要50萬!

　　月租金2萬，轉(zhuǎn)讓費(fèi)50萬，裝修費(fèi)也要幾十萬，餐廳還沒有開始營(yíng)業(yè)就被這50萬的轉(zhuǎn)讓費(fèi)給拖垮了。最終，這筆錢給了，但是餐廳開業(yè)后生意一直不怎么好，成本賺不回來，反倒額外補(bǔ)貼了50萬的費(fèi)用。

　　為什么餐飲行業(yè)都會(huì)有轉(zhuǎn)讓費(fèi)這樣的存在呢?這個(gè)不得不說是接手轉(zhuǎn)讓店的一個(gè)坑。除了轉(zhuǎn)讓費(fèi)，接手轉(zhuǎn)讓門店還有以下的幾個(gè)需要規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)：

　　一、房屋是否可以租賃?不是所有的房屋都可以出租，那么，什么情況下房屋不能出租，如果出租屬于租賃無效呢?

　　1、是未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋;

　　2、未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑。(也就是違章搭蓋)

　　注意啦，如果您承租這兩類房屋開餐廳，可能要面臨投資損失不好挽回的風(fēng)險(xiǎn)哦。

　　建議： 在簽署租賃合同前首先要求出租人提供房屋產(chǎn)權(quán)證明，如果沒有房屋產(chǎn)權(quán)證明，要求出租人提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證、預(yù)售許可證、竣工驗(yàn)收證明、消防驗(yàn)收證明等。

　　現(xiàn)實(shí)中餐飲老板還有可能還碰到的一種情況，房屋正在建設(shè)就和出租人簽訂了租賃合同，比如正在建設(shè)的大型商場(chǎng)。這種情況有什么法律風(fēng)險(xiǎn)呢?消防驗(yàn)收不合格或者延遲消防驗(yàn)收合格時(shí)間導(dǎo)致延遲餐廳開業(yè)時(shí)間造成餐飲老板損失，是其中的風(fēng)險(xiǎn)之一。

　　建議： 簽訂正在建設(shè)中的租賃合同時(shí)，要約定出租人交房時(shí)間、消防驗(yàn)收合格的時(shí)間以及違約責(zé)任，以防可能出現(xiàn)的意外。

　　二、出租人是否有權(quán)出租?分兩種情況：

　　1、出租人不是房屋所有權(quán)人，將房屋直接出租給承租人。

　　建議： 在簽訂合同時(shí)，必須要求出租人出示房屋所有權(quán)人允許該人出租房屋的授權(quán)委托書。如果房屋所有權(quán)人是一人以上，應(yīng)由房屋共有人共同出具授權(quán)委托書。

　　2、出租人是二房東，進(jìn)行轉(zhuǎn)租。

　　這種情況最常見也最復(fù)雜。

　　建議： 先和二房東簽訂《轉(zhuǎn)租合同》，明確約定承租人先支付一部分定金，二房東承擔(dān)限時(shí)協(xié)助和原房東簽訂租賃合同的義務(wù);等租賃合同成功簽訂后，承租人再支付剩余轉(zhuǎn)入費(fèi)，否則退還定金解除《轉(zhuǎn)租合同》。

　　提示一： 如果二房東不具有轉(zhuǎn)租權(quán)而擅自轉(zhuǎn)租，原房東又不同意轉(zhuǎn)租，原房東可以解除和二房東之間的租賃合同。這時(shí)候餐飲老板就被動(dòng)了，裝修損失、轉(zhuǎn)讓費(fèi)損失等只能向二房東追償，但自己可能也要承擔(dān)審查不當(dāng)存在過錯(cuò)的責(zé)任。

　　提請(qǐng)老板們注意：原房東提出異議，必須在知道或應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)租后六個(gè)月內(nèi)提出，超期提出異議不予支持哦。因此發(fā)生這樣的情形，不要慌亂，要注意提早收集和固定原房東對(duì)轉(zhuǎn)租早已知情的證據(jù)。

　　提示二： 現(xiàn)實(shí)中還有一種情況，原房東同意二房東轉(zhuǎn)租，但是二房東與餐飲老板簽訂的轉(zhuǎn)租合同中超過了原租賃合同的期限。那么，這樣約定會(huì)得到法律支持嗎?

　　提醒老板們注意，超過期限部分的約定是無效的。因此，就算二房東有轉(zhuǎn)租權(quán)，餐飲老板也應(yīng)當(dāng)審查原房東和二房東的租賃合同，讓二房東對(duì)租賃期限做出承諾，并約定違反承諾的違約責(zé)任。

　　三、租賃房屋是否可以做餐飲?這是令餐飲老板最頭疼的問題之一。

　　2016年1月1日起施行的《大氣污染防治法》第八十一條明確規(guī)定：排放油煙的餐飲服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)安裝油煙凈化設(shè)施并保持正常使用，或者采取其他油煙凈化措施，使油煙達(dá)標(biāo)排放，并防止對(duì)附近居民的正常生活環(huán)境造成污染。

　　禁止在居民住宅樓、未配套設(shè)立專用煙道的商住綜合樓以及商住綜合樓內(nèi)與居住層相鄰的商業(yè)樓層內(nèi)新建、改建、擴(kuò)建產(chǎn)生油煙、異味、廢氣的餐飲服務(wù)項(xiàng)目。

　　建議： 對(duì)于居民住宅樓下的房屋，如果該房屋以前不是開設(shè)餐廳，餐飲老板在簽訂租賃合同前要格外注意審查：該房屋是否通過規(guī)劃部門審查可以開設(shè)餐廳，是否預(yù)留了防治污染設(shè)施位置，是否預(yù)留了排煙豎井和排水管道?餐廳開業(yè)后能否解決油煙、異味、廢氣、噪聲等擾民問題?

　　如果沒有具備上述條件而貿(mào)然簽訂租賃合同，很可能因?yàn)闊o法辦證而遭受損失，或者因?yàn)槿罕娡对V強(qiáng)烈而被環(huán)保、消防、工商等相關(guān)部門予以查處!

　　四、房屋是否處在抵押狀態(tài)?“買賣不破租賃”一般情況下是成立的，即租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人繼續(xù)履行原租賃合同。但是，如果房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，原租賃合同對(duì)新的產(chǎn)權(quán)人不具有約束力。新的產(chǎn)權(quán)人有權(quán)要求承租人漲租金或者退租哦。

　　建議： 租賃合同寫明房產(chǎn)抵押狀況，如果承租時(shí)房產(chǎn)未抵押，需要出租人承諾;如果承租時(shí)房產(chǎn)已抵押，您就要考慮將來可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)了，盡量約定如果抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　出租人出租自有的房屋，根據(jù)我國個(gè)人所得稅法及其實(shí)施條例、營(yíng)業(yè)稅暫行條例等相關(guān)法律，個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅等納稅義務(wù)人為出租人。

　　但是，現(xiàn)實(shí)中很有可能遇到的情形是，如果在租賃合同沒有特別約定稅費(fèi)由出租人承擔(dān)，出租人往往通過各種方式，將稅費(fèi)繳納義務(wù)轉(zhuǎn)嫁到承租人身上。房屋所在地的街道辦事處也有權(quán)利配合稅務(wù)部門，要求繳納稅費(fèi)。承租人投入資金裝修營(yíng)業(yè)后，一般處于被動(dòng)地位，往往不愿意遭受更大損失而承擔(dān)了本應(yīng)由出租人繳納的稅費(fèi)。

　　建議： 承租時(shí)要將租賃稅費(fèi)的成本考慮進(jìn)去，在租賃合同中明確約定該部分稅費(fèi)由誰承擔(dān)。

　　六、是否約定拆遷補(bǔ)償費(fèi)歸誰所有?根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條：作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

　　(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;

　　(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;

　　(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

　　但其對(duì)于房屋拆遷中的承租人的權(quán)利如何維護(hù)卻沒有規(guī)定。

　　建議： 在租賃合同中明確約定哪些補(bǔ)償費(fèi)用歸出租人所有，哪些補(bǔ)償費(fèi)用歸承租人所有，以免發(fā)生糾紛。

　　七、是否明確、合理約定承租人逾期支付房租的違約責(zé)任? 租賃期限內(nèi)，承租人可能由于種種原因?qū)е聸]有及時(shí)支付租金。由于餐飲老板投入了大量資金裝修，對(duì)于延遲支付租金多長(zhǎng)時(shí)間出租人有權(quán)解除租賃合同就顯得特別重要。

　　建議： 在租賃合同中明確約定延遲支付租金多長(zhǎng)期限出租人可以解除租賃合同，且充分考慮該期限的合理性，并且注意在履行合同過程中不要隨意違約。

　　八、是否約定房東或者承租人提前終止合同的違約責(zé)任?除非生意不好，餐飲老板一般情況下不愿意房東提前終止合同。那么，如何避免房東無故提前終止合同呢?

　　建議： 加大房東提前終止合同的違約責(zé)任，在租賃合同中明確約定違約賠償金。但請(qǐng)注意，違約責(zé)任一般是對(duì)等的，房東很有可能也會(huì)要求承租人如果提前終止合同要承擔(dān)對(duì)等的違約責(zé)任。建議餐飲老板充分考慮己方違約的可能性，根據(jù)實(shí)際情況約定違約賠償方案。